万博赞助奥运会击剑队房地产绑架中国经济是个伪命题,其占比还可以加大
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房地产绑架中国经济是个伪命题,其占比还可以加大
(发布日期:2017-06-29 08:16 人气: 174)
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从世界范围内看,房地产是大多数国家的支柱产业。美国的城市化早就已经完成,但每年房地产的交易额依然惊人。美国房地产占美国GDP的12%左右,相比之下,还处于城市化进程中的中国只有6%左右,与人们普遍的感观不太一致,换句话说,中国经济并没有人们普遍认为的那样依赖房地产,房地产挤压了实体经济同样缺乏数据的有效支撑。

中国经济对房地产的依赖没想象的那么大

现在大家都在探讨中国经济的L底,只不过对于L的这一横,大家认为需要房地产托底。2014年之后中国经济逐步下滑,人们普遍认为,如果没有这两年一二线城市房地产的繁荣,现在的经济会更差。

1、今年前三季度,经济对房地产的依赖是8%

整个房地产行业对中国经济的拉动到底有多大?媒体上的报道一是比较感性,故而也充满了似是而非。

就整体对整体的关系,相关的研究不少,比如2004年韩建通过研究房地产开发投 资与江苏省GDP的关系,得出房地产投 资与GDP的相关系数为0.98。而2003年沈悦和刘洪玉通过对全国范围的房地产开发投 资与经济增长关系的研究,得出的结论是,GDP对房地产投 资的影响大于房地产对GDP的影响,换句话说,GDP的走势对房地产的发展有着决定性的影响,但经济增长对房地产的依赖没那么大!

早在2012年,彼时的复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也指出,房地产投 资本身需要有GDP增长预期的刺激才能发展起来,如果没有潜在需求,房地产投 资本身就根本不会发生。从这个角度说,房地产投 资是经济政治的结果而不是原因。宽松一点说,房地产投 资与经济增长互为因果。但房地产绝不可能独立成为经济的发动机。

不过,这显然不符合大众的普遍认知,因为在众多“专家”和媒体的报道里,甚至政府官员的公开言论中,房地产都是拉动几十个行业的核心引擎。比如2009年,时任国家统计局总经济师姚景源指出,房地产是非常重要的行业,因为它上游拉动钢铁、建材,下游拉动家用电器,一直到窗帘、纺织品等50多个行业。

明源君找到一份河北经贸大学金融学院教授、副院长王重润的研究。其通过实证分析和贡献测算,得出2005年河北省经济增长中的10.2%是房地产开发投 资拉动的。而将房地产开发投 资、城镇居民实际住房购房支出、商品房实际年销售额和房地产企业经营收入对经济增长的贡献率进行合并,则房地产对河北省当年经济增长的贡献率达到20.2%!

这个比例已经足够大了,但王重润认为,20.2%的数据还没有包括房地产市场中的所有因素都考虑进去。不过,明源君认为这类似于先有鸡还有先有蛋的问题,如果非要说得像蝴蝶效应那样关系紧密,那会闹成小男孩看到路上有条鱼思考要不要捡的段子了——

今天上午在路上看见别人掉了一条鱼,而且还是活的,我欣喜若狂,赶紧捡起来,想着回家红烧着吃,可转念一想,有鱼还得有油,还得有厨房,还要找个媳妇来做,媳妇肯定有娘,又多了个丈母娘,要娶她闺女肯定开条件,要有车,有房,还得有钱,我恍然大悟,赶紧把鱼丢了,现在房价跌得厉害,肯定是开发商丢的,尼玛,差点上当!

去年至今年调控之前,一二线城市的涨幅创造了史上最高。按道理来说,房地产对经济的贡献率也不低。但国家统计局的数据表明,今年前三季度商品房销售面积同比增长26.9%,初步测算表明,前三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。与公众普遍的认知形成比较强烈的反差。其实这个比例已经算是这些年里面比较高的了,下面还会继续谈到。

2、目前,其他行业对房地产行业的依赖并不大

几乎所有人都认为,作为支柱产业的房地产拉动了上下游57个行业,一旦下滑,将给中国经济带来灾难性的打击。

其实房地产对经济的影响要分割成两个方面,第一个是从金融层面或者说虚拟经济层面,第二个是实体经济的层面。截至目前,就实体经济层面而言,数据表明,房地产并未绑架中国实体经济,无论是基建投 资还是消费都是如此。即便是水泥、钢筋和挖掘机等相关性更强的行业,其相关性也只有在极端情况下才比较明显。

毋庸置疑,自有数据统计以来,房地产冲击最大的一次要数2008年,受全球金融海啸的冲击,当年商品房销售面积从年初就开始负增长,2008年6月份同比降低36%,且房地产开发投 资开始大幅下滑,到9月份,从38%下滑至12%,到2009年初则下滑到了1%!可是,在这样的冲击下,2008年从6月到9月,城镇固定资产投 资增速下滑不到2个百分点。2008年第三季度的GDP增速为9.7%,只比第二季度低了1.1个百分点。

▲来源:国家统计局、明源地产研究院

按道理,若房地产投 资大幅下滑,基建活动会大幅萎缩,可是,从数据上看,房地产开发投 资与基本建设投 资基本上没有相关性。

解释这种现象可以从两方面入手:

第一两者的交集不够大——2010年,建安工程投 资占总投 资比重为62%,房地产开发投 资占比20%,而房地产开发投 资中的建安工程比重为60%~70%。

第二房地产开发投 资和其他费用投 资更关联。若从资金投入角度,中国的房地产开发与其说是基建活动,倒不如说是土地及纷繁复杂费用的交易活动。根据统计部门解释,固定资产投 资中其他费用包括土地出让金、土地征用、购置及迁移补偿费,政府收费、大市政费、四源费(煤、热、自来水、污水)、不可预见费、旧房屋购置、城市绿化等细项。

至于交通运输设备制造业、通用设备制造业以及建材行业等,其投 资增速与房地产投 资几乎没有关联。比如建材,尽管这两年一二线楼市**,但明源君遇到的大部分建材供应商基本都直言生意难做。

而消费,从数据中也看不到很强的相关性。2008年,房地产大幅下调时,彩电生产却大幅增加。如果没有2009年的家电下乡政策,家电销售也不一定跟随房地产销售大幅增长。另一个典型的例子是深圳,2015年,深圳的房价一骑绝尘,GDP的增速也差不多10%,但是零售消费总额只同比增长了2%,辽宁这样GDP增长只有3%,位列全国最低,其社会消费品零售总额却有7.7%的增长!今年国庆假期,沈阳的旅游消费位列全国第三!可以说,房地产对消费不仅没有促进,而且还抑制了。明源君的一个朋友,自从在深圳买了房,经常吃泡面,名曰——为了省钱还房贷!

房地产在经济中的占比中国比美国小得多



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